Hauskauf und Finanzierung

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Meine Tipps zum Thema Hauskauf und Finanzierung.

Ein Eigenheim zu haben ist nach wie vor einer der häufigsten Wünsche. Dabei sind v. a. in den Ballungszentren die Immobilienpreise in nahezu unerschwingliche Höhen angewachsen.

Wie so viele andere auch haben wir mit zwei Kindern irgendwann Platzprobleme gekriegt. Dazu kam die Einsicht, dass wir nicht mehr unser ganzes Geld an die Vermieter weiterreichen wollen. Idealerweise läuft das Geld indirekt in die eigene Tasche zurück. Ein Eigenheim musste her.

Die wichtigste Entscheidung ist zunächst zu fällen: Neubau oder Bestandsimmobilie? Eine Wohnung wäre auch eine Möglichkeit gewesen, allerdings sind die Preise hierfür fast noch unverschämter. In München zahlt man für eine 120 m² Wohnung mehr Geld als für ein 140 m² Reihenhaus.

Die richtig Immobilie finden

Die Suche der richtigen Immobilie kann viele Jahre in Anspruch nehmen. Am Ende wird man immer einen Kompromiss eingehen - die Frage ist nur: Wie "teuer" ist dieser? Ärgert man sich täglich oder handelt es sich um kleine Schönheitsfehler? Der Preis sollte bei der Entscheidung nicht überbewertet werden - lieber ein wenig teurer und dafür glücklich als sich jeden Tag zu ärgern. Eine wirklich billige Immobilie wird es nie geben.

Der Vorteil eines Neubaus ist die Gestaltungsfreiheit. Doch genau hier liegt auch das Problem. Ein großes Spektrum an Entscheidungen ist zu treffen. Viele sind später elementar, doch können kaum richtig durchdacht werden.

Ein großer Nachteil des Neubaus ist das Baurisiko. Nicht nur kann es jederzeit aus verschiedenen Gründen zu einem Baustopp kommen, nein, der Bau sollte auch unbedingt fachmännisch überwacht sein um sicherzustellen, dass der Bauplan auch eingehalten wird. Fenster die falsch rum montiert wurden, Fußbodenheizungen die einfach vergessen wurden... Alles was schief gehen kann sollte bedacht werden.

Bei einer Bestandsimmobilie sollte unbedingt auf die Raumaufteilung geachtet werden. Daneben ist die Qualität der Rohre, Leitungen und Haustechnik ausschlaggebend. Alles von Baujahr 1940 bis 1980 ist vornerein auszuschließen. Ab 1990 ist die Bauqualität deutlich besser, so dass hier einem Kauf theoretisch wenig entgegen sprechen sollte.

Die versteckten Kosten von Neubauprojekten sind ebenfalls besser kontrollierbar mit einer Bestandsimmobilie. Außerdem hat man beim Einzug auch schon einen - hoffentlich gut gepflegten - Garten.

Nichts desto trotz wird auch eine Bestandsimmobilie entsprechend hochpreisig angesetzt sein. Eine Finanzierung ist daher im Regelfall unerlässlich.

Eine Finanzierungstrategie

Immobilien werden eigentlich immer finanziert. Selbst wenn das Kapital zum Erwerb der Immobilie vorhanden ist lohnt sich eine Finanzierung mit den aktuell angebotenen Zinsen fast immer. Eine Finanzierung sollte allerdings nicht zu jedem Preis akzeptiert werden.

Wichtig ist, dass man sich vorab über seinen finanziellen Spielrahmen informiert. Wieviel Geld ist vorhanden (auf entsprechenden Konten, Depots, Immobilien, ...)? Wieviel Geld braucht man in etwa? Hier auch unbedingt die Nebenkosten mit ca. 10% einrechnen.

Ein sinnvoller Ansatz ist als Tilgungsrate in etwa die aktuelle Miete zu verwenden. Dazu kommen dann noch spätere Nebenkosten und die Zinsen drauf. Im Regelfall sind das nochmal so um die 20 bis 25%, so dass man bei einer Miete von 1200 EUR gesamt in etwa 1600 EUR rechnen sollte. Eine Tilgung unter 2% ist nicht sinnvoll. Idealerweise tilgt man mit 3% oder mehr - das entspräche einer Abzahlung nach ca. 30 Jahren.

Was ich persönlich für elementar halte ist eine Sondertilgung. Die Idee dahinter ist, die Sondertilgung auch wirklich jedes Jahr einzusetzen, aber eben nicht einsetzen zu müssen. Dadurch verringert sich rechnerisch die Rückzahlungszeit, ohne bei unvorhergesehenen Ereignissen in Bedrängnis zu kommen.

Als stille Reserve sollte genügend Geld zurück gehalten werden um bei einer möglichen Anschlussfinanzierung entweder direkt den Betrag abzahlen oder zumindest deutlich reduzieren zu können. Die Reserve sollte auf jeden Fall ausreichen um ohne Einkommen 3-4 Jahre in der Eigenimmobilie bleiben zu können. Dabei kommt man ohne Verlust bzw. im Regelfall sogar mit (steuerfreien) Gewinn wieder raus.

Den Umzug planen

Alles ist gut verlaufen - eine Immobilie wurde gefunden und man sich beim Preis und Einzugsdatum geeinigt. Was jetzt? Umzug planen!

Ein Umzug - v. a. mit Kindern - ist immer stressig. Und bei eine größeren Menge an Hab und Gut auch teuer. Nichtsdestotrotz empfiehlt es sich Angebote einzuholen. Und zwar viele. Ich würde hier Verteiler von u. a. Immoscout verwenden und den Umzug bei Seiten wie MyHammer ausschreiben. Bei ca. 8 Angeboten sollte sich ein sinnvoller Veranstalter finden lassen.

Für uns war klar: Die Kisten werden selbst gepackt, Möbel Ab- und Aufbau macht das Umzugsunternehmen. Im Gegensatz zu vorherigen Umzügen haben wir uns diesmal die Kartons selbst besorgt; und zwar über eBay Kleinanzeigen. Hier kosten Kartons statt ca. 2-3 EUR nur um die 50 cent. Mit Anfahrt kriegt man hier um die 110 Kartons für etwa 40-50 EUR. Billiger wirds nicht - v. a. wenn man bedenkt, dass man die gut erhaltenen Kartons wieder verkaufen kann.

Zur Organisation sollte der Inhalt aller Kartons immer entsprechend verzeichnet werden. Dadurch kann man bereits 2 Monate vor dem Umzug anfangen langsam Kartons zu packen. Sollte wirklich was fehlen kriegt man schnell raus in welchen Karton man die Sache reingetan hat.

In der Woche des Umzugs muss man das Haus (innen) gestrichen und gereinigt werden. Wieder kann man hier Seiten wie MyHammer zur Angebotsfindung verwenden.

Ummelden, anmelden bei der Müllabfuhr, Strom- und Wasserwerke sollten auch um den Umzugstag rum durchgeführt werden.

Meine Tipps

Tipps:

  • Notar: Vorher checken wie die Rechnung (bis auf Dokumentenpauschale) aussieht; ist für Finanzierung eine zusätzliche Betreuungsgebühr fällig?
  • Markler: Niemals auf Bieterverfahren einlassen. Immer sachlich bleiben. Nicht auf Aussagen verlassen, sondern immer belegen lassen. Schriftlich mutmaßlich anfechtbare Aussagen machen bzw. bestätigen lassen.
  • Finanzierung: Gerne verschiedene Darlehensvermittler einschalten und auch direkt auf Banken zugehen. Angebote bei Banken jedoch immer nur einmal (entweder selbst oder über Vermittler) einholen.
  • Finanzierung: Auf niedrigere Raten bestehen - min. 2x zum runtergehen zwingen (meistens durchaus möglich)
  • Haus: Falls saniert die Unterlagen zeigen lassen
  • Erster Termin: Alle zusammen; sieht es so aus wie man es sich vorstellt? Würde man es nehmen wollen? Interesse beim Markler gleich zeigen und danach per E-Mail / Anruf bestätigen.
  • Zweiter Termin: Mit Gutachter (zw. 300 und 600 EUR) erscheinen. Vorher ankündigen, dass ein Gutachter dabei ist. Wichtig: Ankündigen, dass falls Entscheidung bereits (für jemand anders) gefallen ist, oder sich elementare Eigenschaften (bspw. der Preis) des Angebots verändert haben, die Information min. 30 Minuten vor dem Termin weitergegeben sollte. Ansonsten können Schadensansprüche (Ausgabe Gutachter) geltend gemacht werden.
  • Kaufvertrag vorab prüfen lassen - entweder durch fachkundige Freunde oder Experten. Zug um Zug Geschäft.
  • Nicht zu weit vorab Geld fließen lassen.
  • Baukindergeld: Grenze ist Durchschnitt der letzten 2 Jahre (Einkommensteuer).
  • KfW häufig teurer als normale Finanzierung.

Wichtige Fragen:

  • Wichtigste Kriterien: Dachgeschoss und Keller. Feucht? Kalt? Risse? Schimmel?
  • Wie alt ist die Heizung? Wann zuletzt gewartet?
  • Leitungen und Anschlüsse überprüfen
  • Welches Eigentum gehört wem - was ist mit Sondernutzungsrechten?
  • Warum wird verkauft?
  • Irgendwelche Vorhaben von denen man wissen müsste?
  • Material der Wände?
  • Farbe innen - dispersion oder mineralisch?
  • Fertighaus: Ist ein Keller beinhaltet? Wieviel kostet ein Keller zusätzlich?
  • Neubau: Ist eine Garage eingeplant? Wieviel extra? Welche Qualität?
  • Allgemein Zustand bzw. Kosten für Außenanlagen und Dinge wie Pflaster abfragen
  • Immer die monatlichen Nebenkosten angeben lassen (entweder durch Erfahrungswerte bei Bestand oder Schätzungen bei Neubau)
  • Trat irgendwann ein Wasserschaden auf?
  • Gibt es Einschränkungen für Aus- bzw. Umbau? (z. B. durch behördliche Vorgaben)
  • Energieausweis - was ist der Fensterzustand bzw. welche Verglasung?
  • Bei Doppelhaus: Geteilt über Kommunwände? Realteilung des Grundstücks?
  • Beim Grundstückskauf Kanalanschlussplan zeigen lassen.
  • Was ist mit der Spartenaufstellung? Bebauungsplan?
  • Gibt es Altlasten auf dem Grundstück?
  • Wurde alles bereits vermessen (bei Neuteilung) bzw. wer zahlt die Kosten?
  • Wie ist die Bodenbeschaffenheit? Gibt es einen trockenen Keller (Abriss)?
  • Beim Hausbau schauen wie die Sanitärbereiche ausgestattet werden sollen
  • Was passiert wenn Grund- bzw. Schichtenwasser auftritt?
  • Wie siehts mit dem Wärmegradienten aus? Welche Innentemperaturen sind bei -15°C außen möglich (v. a. schlecht bei Wärmepumpe)?
  • Welche Qualität hat der Putz (sollte min. Q3 sein - gibt Q1 bis Q5)?
  • Wie ist der Staffelungsvertrag aufgebaut? Sollte fair beschrieben sein. Max. 40% beim Richtfest
  • Was heißt beim Neubauu schlüsselfertig - welche Leistungen sind enthalten?
  • Baubeginn und Bauende sollte beim Neubau terminiert sein
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References

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